REIT罕見的不確定

 我曾經是越秀房地產基金(405)的股東，所以跟進了解越秀房地產基金(405)以折價的單位來換取IFC的權益。我也觀察了其他人的討論，股權攤薄一直是討論的重點。

我個人的看法：
 從港交所公開的資料顯示，

 IFC Rental Income (RMB million)(12mth)
Shopping mall  : 80
Office              : 220 （current occupancy rate is 52%)
Hotel               : ?
Appartment     : ?
......................................
Total                : 300+?
NPI(估計78%)       : 234+?

Investment Cost : 9,050

NPI return%      : 2.58%+?


Hotel由Four Season管理，Appartment 由Ascott管理, 兩者即將開業，即係沒有資料，所以不知道收入是多少？照理由，REIT應該是收租金，依賴營業收入，已經是Bussiness trust了。
（如果是收租金，已經可以知道數據）

如果Office出租率達到100%，
NPI return%      : 4.48%+?


多少的NPI% 才合格？

NPI = Rental income - property expenses (facility cost, direct staff cost,++++)

Trust expenses (Trust management fee, trust expenses)

Financial expenses ( Bank loan)

股東的回報 = NPI - Trust expenses - Financial expenses

 如果Trust expenses+Financial expenses佔NPI 20%


估計股東得到的回報% = (2.58%+?)x80% 或 (4.48%+?)80%
                                      = 2.06~3.58% +?

這類不確定的情況，在REIT罕見。

透明需要折現多少？

有留意匯豐或渣打的投資人，大約知道這兩家銀行的PE大約是10倍左右，P/B大約是1-1.3，股息率大約3-5%。如果不想投資這兩家銀行，也會願意把錢存進這兩家銀行，這是因為相信這兩家銀行是安全的。

建行，工行和中行的資產，個別對比匯豐，大約是１比１。他們的存款巨大的數額顯示，老百姓認為他們是安全的，方便的，所以願意把錢存在裡面。

雖然他們不是國際銀行，但是在中國，他們屬於壟斷層次。何況，中國的經濟機構比較先進國家仍然有很大的進步空間，這意味着他們的盈利是可以繼續增長的。

如果有留意東南亞國家的地方性銀行，他們也是和政府有千層關係，生意受到某種程度的保護，他們的（PE，P/B，Y%）顯示他們是超昂貴的。（參考馬來西亞，泰國，菲利賓的股市）

 所以，我看到的是詭異的現象 ，他們不會倒（大股東是中國政府），壟斷性的生意，繼續增長的盈利，他們卻在世界性的交易平台（港交所）以５折價格交易，如果匯豐或渣打的價格合理，他們的確以５折價格交易。如果匯豐或渣打的價格便宜，那麼他們的價格應該如何形容？

如果不夠透明需要折現，那麼需要折現多少才足夠？

安全＋價格是交叉的：
 如果你認為安全保障充足（財務數據，經濟數據），那麼越下跌的股價，意味著這項投資（或投機，如果認為買內銀是如此）的保障越加大的。

如果 匯豐是安全的（他有三成的生意是在歐洲，三成的生意是在美國），那麼內銀和匯豐的合理差距應該是多少？

如果 匯豐不安全，但是內銀的風險應該倍於匯豐嗎？

我不是說內銀值得投資（投機），我是想分享，我個人是做這樣的思考。

避免麻煩

聰明投資人的原則之一，是避免麻煩；不是遇到了麻煩，才尋求解決，費時費力費錢財。


以越秀房地產信託（405）為例，它的2010年收益表（P&L）其中一項開支（其他信託開支）數目不尋常，管理對這筆開銷解釋，需要用放大鏡才能察覺，是某項收購不成功的諮詢費（consultation fee）。2011年中業績，這筆開銷又重複。由此可見，不聰明的管理人（或聰明過頭），代價是由股東來付的。

最近，405需要買入母公司的資產，但是條件對股東不利。剛開始，405的價格下跌，現在是回升，據說很可能過不了股東批准。

多用心留意，魔鬼就在細節中，在2011年中就已經應該避免這個麻煩。