激成的日本產業

在激成2010年報的後頁﹐看到日本產業的照片。
用投資產業組合透露的名稱﹐在google搜尋﹐得了以下資料﹕

http://www.keckseng.com/ksweb/index.php?option=com_content&view=article&id=23&Itemid=93


從產業代理獲得資料﹕

產業(1) Iris Ginza East


http://www.newcityrent.com/rentapp/buildDetail.do?event=init&buildId=iris_ginza&lngId=ja

住所

〒104-0043 東京都中央区湊3丁目1番3号

アクセス

東京メトロ有楽町線 新富町(東京都) 徒歩5分

階数

12

部屋数

77

間取り

1DK～1LDK

賃料

¥143,000～¥170,000

共益費

¥10,000 ～ ¥10,000

築年月

2005年5月

產業(2) Iris Nihonbashi Suitengu


http://www.newcityrent.com/rentapp/buildDetail.do?buildId=iris_nihonbashisuitengu&lngId=ja

住所

〒103-0015 東京都中央区日本橋箱崎町33-4

アクセス

東京メトロ半蔵門線 水天宮前 徒歩1分

階数

12

部屋数

77

間取り

1DK～2LDK

賃料

¥134,000～¥202,000

共益費

¥10,000 ～ ¥15,000

築年月

2005年6月

產業代理網站貼有地圖﹐方便我們了解位置。

如果利用以上地址在google map japan搜尋﹐可以利用街景服務﹐有如身入其境看到建築業外形。


**********
我是抱著小心求證的原則﹐從有限的年報資料﹐在利用google的方便得到更多的資料。

我的感覺是﹐物業應該完好﹐能繼續出租。

激成投資的2010年業績(2/2)

4) 列表﹐Dupont Ratio﹕

		12 mth	12 mth	12 mth	12 mth	12 mth	12 mth	12 mth	12 mth	12 mth
	平均	30-Dec-10	30-Dec-09	30-Dec-08	30-Dec-07	30-Dec-06	30-Dec-05	30-Dec-04	30-Dec-03	30-Dec-02
EBIT/Sales	24%	27%	23%	31%	25%	24%	28%	22%	3%	4%
Net profit/EBIT	105%	85%	124%	74%	145%	132%	75%	108%	279%	330%
Net profit/Sales	25%	23%	29%	23%	37%	32%	21%	24%	9%	12%
Sale/Total Assets	23%	28%	25%	28%	24%	26%	26%	18%	15%	10%
Total Assets /Sh. Equity	1.5	1.7	1.6	1.4	1.4	1.4	1.5	1.6	1.7	1.7
ROE	9%	10.8%	11.4%	9.1%	12.4%	11.9%	7.9%	6.8%	2.3%	2.0%
ROA	5.8%	6.4%	7.2%	6.4%	9.0%	8.5%	5.4%	4.3%	1.4%	1.2%

EBIT/Sales﹐ OK
Net profit/EBIT﹐減少﹐因為匯兌虧損所致。


損益帳﹕

	weighted	30-Dec-10	30-Dec-09	30-Dec-08	30-Dec-07	30-Dec-06	30-Dec-05	30-Dec-04	30-Dec-03	30-Dec-02
收益	5,707,062	1,188,469	890,416	807,810	638,263	628,347	586,063	403,668	339,524	224,502
銷售成本	(999,046)	(147,874)	(128,604)	(116,197)	(88,404)	(95,404)	(91,984)	(81,680)	(143,878)	(105,021)
毛利	4,708,016	1,040,595	761,812	691,613	549,859	532,943	494,079	321,988	195,646	119,481
毛利%		88%	86%	86%	86%	85%	84%	80%	58%	53%
直接成本及經營支出	(1,497,660)	(397,536)	(299,068)	(228,015)	(197,650)	(187,771)	(113,968)	(24,863)	(32,855)	(15,934)
推銷及銷售支出	(188,170)	(44,541)	(43,137)	(35,407)	(13,731)	(13,704)	(10,584)	(14,446)	(7,320)	(5,300)
固定資產之拆舊	(586,248)	(83,563)	(74,980)	(71,381)	(80,235)	(91,782)	(89,896)	(94,411)
行政管理及其他經營支出	(1,072,238)	(195,044)	(139,008)	(106,885)	(96,112)	(85,995)	(116,681)	(98,044)	(144,211)	(90,258)
支出	(3,344,316)	(720,684)	(556,193)	(441,688)	(387,728)	(379,252)	(331,129)	(231,764)	(184,386)	(111,492)
佔毛利	-59%	-69%	-73%	-64%	-71%	-71%	-67%	-72%	-94%	-93%
EBIT	1,363,700	319,911	205,619	249,925	162,131	153,691	162,950	90,224	11,260	7,989
其他收益	214,894	37,086	17,443	44,546	40,711	30,415	19,784	10,629	10,173	4,107
其他收入	219,782	(12,259)	107,164	(23,332)	94,100	41,153	(26,724)	16,244	19,501	3,935
投資物業公平值	207,385	92,251	16,290	2,920	23,000	48,480	13,444	11,000
Interest (財務費用)	(62,818)	(13,792)	(1,536)	(380)	(1,261)	(8,120)	(10,328)	(8,139)	(8,467)	(10,795)
聯營公司	173,326	17,409	18,501	23,250	20,407	13,446	34,859	14,827	11,741	18,886
出售聯營公司	2,420					2,420
subtotal	754,989	120,695	157,862	47,004	176,957	127,794	31,035	44,561	32,948	16,133
pretax profit	2,118,689	440,606	363,481	296,929	339,088	281,485	193,985	134,785	44,208	24,122
Taxation	(177,255)	(71,466)	(34,887)	(15,710)	(11,029)	(15,822)	(14,500)	(4,994)	(12,056)	3,209
Net Profit	1,941,434	369,140	328,594	281,219	328,059	265,663	179,485	129,791	32,152	27,331
少數股東權益	(515,418)	(98,389)	(74,565)	(95,969)	(92,704)	(62,632)	(57,122)	(32,345)	(708)	(984)
Net Profit	1,426,016	270,751	254,029	185,250	235,355	203,031	122,363	97,446	31,444	26,347
每股盈利	0.47	0.80	0.75	0.54	0.69	0.60	0.36	0.29	0.09	0.08

匯兌虧損是紀錄在其他收入。從以上10年損益帳來看﹐匯兌虧損並不嚴重﹐過去顯示匯兌是比較有利于公司。所以﹐我把它看成是例外。

ROE﹑ROA﹐都穩定。



5) 列表5
由于激成投資的損益帳納入投資物業公平值﹐為了安全起見﹐我先檢驗它的公平值是否“公平”。

	投資物業	物業收入	投資物業回報%
2003	147,000	8,031	5.5%
2004	158,000	9,005	5.7%
2005	173,000	10,878	6.3%
2006	221,480	13,186	6.0%
2007	244,480	19,032	7.8%
2008	247,400	34,488	13.9%
2009	263,690	39,661	15.0%
2010	749,592	59,182	7.9%

參考﹔
越秀房產基金(405)

	投資物業	物業收入	物業收入回報%
2006	4,240,071	369,475	8.7%
2007	4,695,536	402,012	8.6%
2008	5,718,892	495,686	8.7%
2009	5,771,721	532,203	9.2%
2010	5,432,500	484,655	8.9%

參考﹔
置富產業信託 (778)

	投資物業	物業收入	投資物業回報%
2005	8,519,000	452,905	5.3%
2006	9,235,000	614,054	6.6%
2007	9,713,000	614,757	6.3%
2008	8,602,000	637,000	7.4%
2009	11,500,000	701,400	6.1%
2010	12,421,000	837,263	6.7%

參考﹔
領匯 (823)

	投資物業	物業收入	物業收入回報%
2007	39,557	3,954	10.0%
2008	44,307	4,199	9.5%
2009	43,255	4,503	10.4%
2010	53,781	4,990	9.3%

我的意見﹕
我認為激成的投資物業回報%是合理的﹐投資物業已經包括了過去所有公平值變動﹐所以我認為過去的公平值是經過合理估計的。

同時我也認為激成的資產﹑股東權益﹐物業公平值的水份應該是低的。

2010年收購日本的物業﹐所以2009年和之前的物業是在澳門。

在分析日本的物業之前﹐我想分享個人對物業公平值的看法﹕

投資物業收入 = 投資物業租金收入

但是﹐在分部資料中﹐可以看到租金收入緩慢變動﹐但是投資物業的盈利是可以翻天覆地的﹐這是因為物業公平值變動造成的。這點是像股票的股價﹐有人說“股價會波動”。

	12 mth	6 mth	6 mth
物業投資	30-Dec-10	30-Dec-10	30-Jun-10
澳門	39,661	19,827	19,834
日本	19,521	14,086	5,435*
物業收入	99,724	74,455	65,628
澳門	18,348	26,021	(7,673)
日本	63,619	17,123	46,496
盈利	81,967	43,144	38,823

*不足6個月


6) 美國酒店
收益3.4億港元﹐盈利1千6百萬港元。盈利貢獻微小﹐可能是開支還沒有正常化。

7) 列表6

	平均	30-Dec-10	30-Dec-09	30-Dec-08	30-Dec-07	30-Dec-06	30-Dec-05	30-Dec-04	30-Dec-03	30-Dec-02
每股股東權益	5.23	7.39	6.57	5.96	5.60	5.03	4.54	4.19	3.94	3.83
每股淨流動資產	2.58	3.55	3.83	4.14	3.58	2.86	2.08	1.29	1.02	0.84
每股淨營運資本	1.81	2.09	2.60	3.82	3.29	2.59	1.48	0.49	0.03	(0.08)

2009-10年用內部資金增加了一倍固定資產﹐淨流動資產仍然保持強勁﹗



8)
如果日本資產全部報銷﹐
(千港元)

股東權益之前	2,513,388
日本資產	(330,000)
股東權益之後	2,183,388
每股股東權益	6.42

仍然大量高于現在的市值

如果日本資產貢獻盈利= 2千萬港元或等于每股0.06港元﹐
撇除此盈利後﹐激成的盈利仍然高于每股0.70港元


補充﹕
日本資產稅前盈利

	2008年	2009年
	12個月	12個月
物業1	13,614	12,354
物業2	11,168	9,990
	24,782	22,344

	12 mth	6 mth	6 mth
	30-Dec-10	30-Dec-10	30-Jun-10
日本物業收入	19,521	14,086	5,435

總結﹕

股價	4
PE﹐2010	5x
*PE﹐2010	6x
PE﹐3 years	7x
P/B	54%
P/B*	62%
Current Ratio	2.6x
Net current Asset	3.55
每股﹕
股東權益	7.39
*股東權益	6.42
2010年盈利	0.80
*2010年盈利	0.70
2008-10盈利	0.60

*撇除日本資產


我認為激成現在的市值被大量的低估﹐擁有可觀的安全邊際。

它不是代表性的企業﹐所以不適合于defensive investor*。

不過﹐它可以成為enterprising investor* 的選擇之一。

*參考“The Intelligent Investor”

我會繼續持有激成的股票。

激成投資的2010年業績 (1/2)

1) 列表1

	股數	股東權益	商譽	有形股東權益	盈利	股息	自由現金		收益	固定資產	拆舊	拆舊/收益	拆舊/資產
2000	340,200	1,243,954	0	1,243,954	6,948	0
2001	340,200	1,281,026	0	1,281,026	27,293	0
2002	340,200	1,303,924	0	1,303,924	28,315	3,402	89,694		224,502	1,161,745
2003	340,200	1,341,808	0	1,341,808	32,860	6,804	94,620		339,524	1,161,065	(77,843)	-23%	-7%
2004	340,200	1,424,108	0	1,424,108	97,446	15,309	219,814		403,668	1,090,356	(94,411)	-23%	-9%
2005	340,200	1,545,271	0	1,545,271	122,363	27,216	205,046		586,063	1,025,059	(89,896)	-15%	-9%
2006	340,200	1,711,876	0	1,711,876	203,031	44,226	164,009		628,347	1,003,894	(91,782)	-15%	-9%
2007	340,200	1,903,573	0	1,903,573	235,355	57,834	309,358		638,263	983,377	(80,235)	-13%	-8%
2008	340,200	2,026,969	0	2,026,969	185,250	59,535	276,588		807,810	1,022,338	(71,381)	-9%	-7%
2009	340,200	2,235,052	0	2,235,052	254,029	68,040	138,522		890,416	1,679,315	(74,980)	-8%	-4%
2010	340,200	2,513,388	0	2,513,388	270,751	68,040			1,188,469	2,118,206	(83,563)	-7%	-4%

00-02年-3年盈利 = 6千2百萬港元
05-07年-3年盈利 = 5.6億港元
08-10年-3年盈利 = 7.1億港元

00-10年﹐全考內部資金(保留盈利)推動業績﹐即是資本結構沒有變化﹑股數一樣。
然而﹐盈利已經高過2008-09年金融風暴。


2) 列表2

	有形股東權益
	年初	年尾	增/減	3年平均	盈利	股息	盈利保留	3年平均	自由現金
2001	3.66	3.77	0.11		0.08	0.000	0.08
2002	3.77	3.83	0.07		0.08	0.010	0.07		0.26
2003	3.83	3.94	0.11		0.10	0.020	0.08		0.28
2004	3.94	4.19	0.24	0.14	0.29	0.045	0.24	0.13	0.65
2005	4.19	4.54	0.36		0.36	0.080	0.28		0.60
2006	4.54	5.03	0.49		0.60	0.130	0.47		0.48
2007	5.03	5.60	0.56	0.47	0.69	0.170	0.52	0.42	0.91
2008	5.60	5.96	0.36		0.54	0.175	0.37		0.81
2009	5.96	6.57	0.61		0.75	0.200	0.55		0.41
2010	6.57	7.39	0.82	0.60	0.80	0.200	0.60	0.50

自由現金須等正式年報才能紀錄。

3) 列表3

	股價		有形					P/B		ROI		Yield %
	L	H	股東權益	盈利	股息	自由現金	ROE	L	H	L	H	L	H
2001	0.50	0.74	3.77	0.08			2%	0.13	0.20	10.8%	16.0%	0.0%	0.0%
2002	0.54	0.99	3.83	0.08	0.01	0.26	2%	0.14	0.26	8.4%	15.4%	1.0%	1.9%
2003	0.64	1.23	3.94	0.10	0.02	0.28	2%	0.16	0.31	7.9%	15.1%	1.6%	3.1%
2004	0.98	2.37	4.19	0.29	0.05	0.65	7%	0.23	0.57	12.1%	29.2%	1.9%	4.6%
2005	1.89	2.45	4.54	0.36	0.08	0.60	8%	0.42	0.54	14.7%	19.0%	3.3%	4.2%
2006	2.15	3.00	5.03	0.60	0.13	0.48	12%	0.43	0.60	19.9%	27.8%	4.3%	6.0%
2007	3.10	7.99	5.60	0.69	0.17	0.91	12%	0.55	1.43	8.7%	22.3%	2.1%	5.5%
2008	1.84	5.63	5.96	0.54	0.18	0.81	9%	0.31	0.94	9.7%	29.6%	3.1%	9.5%
2009	2.06	4.15	6.57	0.75	0.20	0.41	11%	0.31	0.63	18.0%	36.2%	4.8%	9.7%
2010	3.55	4.68	7.39	0.80	0.20		11%	0.48	0.63	17.0%	22.4%	4.3%	5.6%
			平均	0.43	0.11	0.55	7.7%	0.32	0.61	12.7%	23.3%	2.6%	5.0%
			2005-07	0.55	0.13	0.66	10.7%	0.47	0.85	14.4%	23.0%	3.2%	5.3%
			最高	0.80	0.20	0.91	12.4%	0.55	1.43	19.9%	36.2%	4.8%	9.7%
	價值估計
平均	2.34	4.51	7.39	0.43	0.20	0.55	6%	0.32	0.61	9.5%	18.3%	4.4%	8.5%
2005-07	3.44	6.31	7.39	0.55	0.20	0.66	7%	0.47	0.85	8.7%	16.0%	3.2%	5.8%
最高	4.09	10.55	7.39	0.80	0.20	0.91	11%	0.55	1.43	7.5%	19.4%	1.9%	4.9%

激成投資的價值 (L) = 2.30~4.00
B=7.39﹔EPS=0.43~0.80﹔P/B = 0.3~0.6﹔ROE=6%~11%﹔ROI=18%~19%﹔yield%=5%-8%

激成投資的價值 (H) = 4.50~10.50
B=7.39﹔EPS=0.43~0.80﹔P/B = 0.6~1.4﹔ROE=6%~11%﹔ROI=7%~10%﹔yield%=2%-4%


待續