美聯的佔有率和成本

1) 美聯到底在香港有多大的佔有率﹖
用G00gle搜尋﹐名字常出現的是“中原地產”或施永青﹐反觀美聯遜色許多。
但是﹐中原地產沒有上市﹐所以無法以財務數據互相比較﹐可惜。

地產代理監管局(http://www.eaa.org.hk/licensing/ch_statistics.htm)發出的個人牌照﹐于2010年3月﹐

營 業 員	14,396
地 產 代 理	13,037
合計	27,433

美聯2010年中期報告披露﹐它聘用了6,489營業代理﹐我以此數據估計美聯佔了個人牌照的24%。
如此推算﹐美聯可能佔了市場的20%。


2) 美聯的成本分析 (2006-2009)

員工成本	63%
租賃費用	11%
其他支出	10%
廣告及宣傳開支	8%
應收賬款減值	4%
折舊及攤銷成本	2%
回佣	2%
成本合計	100%

經營溢利 = 13%

由此可見﹐成敗的關鍵在于員工成本的效率。

圖(A) 營業額 vs 員工成本


圖(B) 營業額 vs 營業代理人數


以上圖表顯示﹐美聯在2002-2005年進行擴張(聘用營業代理)﹐員工成本同時跟隨著增加﹐營業額也跟著增加。雖然大量增加營業代理﹐營業額vs員工成本的相差(利潤率)卻逐漸變闊。顯然美聯擴張策略正確而且成本管理能力不弱。

2007-2009年﹐營業額顯然大起大落﹐但是卻高于2002-2005之間﹐可以推算美聯在競爭中站穩了陣腳。