重看領匯(0823)2008年末期業績公布

領匯房地產投資信託基金（股份代號：823）截至2009年3月31日止年度末期業績公布﹐日期是17/06/2009。

1)財務背景

		2008-09	2009年	2008年	2007-08	2008年	2007年
		3月31日止	3月31日止	9月30日止	3月31日止	3月31日止	9月30日止
		12個月	六個月	六個月	12個月	六個月	六個月
收益	百萬港元	4,503	2,300	2,203	4,199	2,143	2,056
物業收入淨額	百萬港元	2,805	1,456	1,349	2,537	1,294	1,243
可分派收入	百萬港元	1,819	935	884	1,602	826	776
每基金單位分派	港仙	83.99	43.13	40.86	74.40	38.29	36.11
期內開支對收入比率	%		37.7	38.8		39.6	39.5
期末租用率	%		87.40%	87.6		89.3	90.5
期內綜合續租租金調整率	%		25.2	25.71		22.5	13.69
期末平均每月基本租金	（每平方呎)港元		28.4	26.8		25.4	24.4
期內續租率	%		72.9	76.3		71.9	73.2
期末按營業額分成租金的租戶數目	戶		1,972	1,493		903	752
每個泊車位每月收入	港元		1,029	1,015		979	955
期末停車場使用率	%		71.3	70.3		71.2	71.6
		增加率
收益		7%	7%	7%
物業收入淨額		11%	13%	9%
可分派收入		14%	13%	14%
每基金單位分派		13%	13%	13%

2)資產提升措拖
在截至2009年3月31日止﹐完成五項總值2億2,191萬港元的資產提升項目。

計劃於截至2010年3月31日﹐預期將完成七項總值5億3,313萬港元的資產提升項目。
資產提升措施的首年回報目標定於15%至20%。
物業收入淨額的上升幅度乃以資產提升措施完成後12個月內可取得之估計物業收入淨額與資產提升措施開始前可取之物業收入淨額作比較得出。

3)提升每基金單位分派的策略

1. 提升已處於穩定期的商場之收益。
2. 讓已完成的資產提升措施帶來更多收益。
3. 成本管理。
4. 維持穩健的財務狀況

• 管理人將盡力把零售物業的租金與市場租金看齊，繼續令續租租金調整率維持在正數水平。
• 透過按營業額訂定租金分享零售商戶銷售增長的成果，從而提升收益增長。資產提升措施完成後，該等項目之收入將可進一步提升。
• 在預算內按時完成已宣布的項目。
• 投放更多資源解決成本問題。正檢討旗下所有商場及停車場物業的第三方物業管理協議，並預期可節省大量成本。
• 取得更多長期融資及降低利息成本，以將利率波動的影響降至最低。

看後感言﹕

1. 我對管理人將盡力提升“每基金單位分派”的承諾而感動﹐如果管理人說盡力提升“收益”﹐效果就差遠了。從2007年(領匯上市後的第1年)﹐基金分派平均增長13%﹐收益則平均增長7%。
2. 提升可分派的策略﹐實在是清楚。所以﹐只要眼睛放亮觀察未來的業績﹐就能知道領匯的策略是不是空心花炮﹐或管理人是能講不會做的大番薯。