領匯﹐勢難預測其前景

最近看到TCI減持領匯﹐還有黃國英的看法﹐也看到東尼 (Tony Measor)在2006年發表的看法。

總結如下﹕

1)TCI減持領匯套1500萬

【明報專訊】聯交所權益披露資料顯示，英國對畄基金TCI繼續減持領匯(0823)。TCI在上周三(17-2-10)，減持82萬股領匯，平均價18.816元，套現1543萬元，持股量由8.02％，降至7.98％。



2) 保守推薦
明報﹐黃國英﹕

買領匯坐收五厘息，是穩中求勝的選擇，輸面甚低，可是回報也不會太高。領匯商場做的是街坊生意，不會受惠旅客上升的趨勢，現時的增長，是營運效率上的改善，可能仍會持續兩三年，但之後只會和經濟同步，甚至稍遜一籌，只能夠算是一隻短期增長股。

推介股票，是要看用家的需求，可能普通話台的聽眾是輸不起，公用股及領匯便十分合適，可是如果投資者肯冒險，要博發達，就不能如此保守。

3) 盈利會慢慢穩步上揚

2006年﹐ 東尼 (Tony Measor) ﹕

領匯有機會大獲成功﹐雖然從其往績看﹐勢難預測其前景。其股價已上昇逾5成﹐新董事局正推行增加生意及盈利的新措施﹐姑且給他一個做增長股的機會。當然﹐領匯一向有做增長股的條件﹐一來新管理班子能提高效益﹐二來負債會漸漸減輕﹐未來二十年﹐其盈利會慢慢穩步上揚。


我的看法﹕
1) TCI 減持
這可不是新聞﹐是舊聞。TCI 在2009年已經多次減持領匯﹐持股量由18.47%降至7.98％。
況且股東減持是不會影響企業的盈利﹐它只是引起心理壓力﹐例如﹕春江鴨預測盈利變糟﹐所以預先減持股票。

TCI 是春江鴨嗎﹖

2)和3) 都是認為領匯增長慢

增長慢所以估值低﹐這是常理。
勢難預測其前景﹕領匯在2006年上市﹐管理層又是新班子﹐又搞新措施﹐當然難預測前景。



要解開2和3 的疑惑﹐唯有數字。

a) per common share

	物業收益 (租金)	經營 收入	物業公平值 變動	盈利	股息
2007	1.85	1.06	1.64	2.04	0.6743
2008	1.95	1.13	1.98	2.38	0.7440
2009 1H	1.02	0.60	(0.21)	0.39	0.4086
2009 2H	1.06	0.63	(0.65)	(0.10)	0.4313
2009	2.08	1.23	(0.86)	0.29	0.8399
2010 1H	1.12	0.72	1.81	2.01	0.4835

成長

	物業收益 (租金)	經營 收入	物業公平值 變動	盈利	股息
2008	5%	7%	21%	17%	10%
2009	7%	9%	-143%	-88%	13%
2010 1H	10%	20%	310%	415%	18%

我的看法﹕
我的目標是價值

以上的數字有成長傾向﹐但成長非常 subjective﹐how much is enough? 所以﹐是必需配合PE ratio 或者 DY 才能進一步估值企業。

2007年至今﹐我認為﹐足于證明領匯的前景(新措施的有效性﹐管理能力)。

領匯的市價﹕19

以盈利計﹐2008年 PE ratio = 12倍。但是﹐這裡有問題。因為盈利有大筆的物業公平值﹐能看不能吃﹐除非領匯打算拆骨賣出商場。所以﹐ PE ratio 不能準確給領匯估值。

以股息計﹐2009年 DY = 4.4%。如果租金每年提昇5%﹐即是股息每年提昇5%﹐大約16年就能回本。

當然﹐16年對某些人來說是遙不可及﹐ Mr. Graham 也說15年是價值的低限。但是﹐我的平均買入價少過19元﹐我的回本是少過15年(我的朋友﹐Spyder 更厲害)。