領匯的租金收入(回應勢難預測)

1) 領匯的租金收入組合(百萬港元) ﹕

	零售 基本租金	零售 按營業額	街市	熟食 檔位	教育 ╱福利	房署 辦事處	商場 營銷	停車場	其他 雜項收入	總租金 收入
2007	2,166		460	40	47	86	33	881	241	3,954
2008	2,294	52	466	36	46	74	49	934	248	4,199
2009 1H	1,199	32	239	19	13	42	32	484	133	2,193
2009 2H	1,268	31	252	21	33	43	36	498	128	2,310
2009	2,467	63	491	40	46	85	68	982	261	4,503
2010 1H	1,382	32	257	24	23	40	42	497	141	2,438

2) 各項租金收入增長 ﹕

	零售 基本	零售 按營業額	街市	熟食 檔位	教育 ╱福利	房署 辦事處	商場 營銷	停車場	其他 雜項收入	總租金 收入
2008	6%	#DIV/0!	1%	-10%	-2%	-14%	48%	6%	3%	6%
2009	8%	21%	5%	11%	0%	15%	39%	5%	5%	7%
2010 1H	15%	0%	8%	26%	77%	-5%	31%	3%	6%	11%

3) 領匯增加生意及盈利的‘新措施’ ﹕

在年報的管理層討論與分析中的策略﹐可以看到領匯說增加盈利是從四方面入手﹕

1. 提升已處於穩定期的商場之收益。
2. 讓已完成的資產提升措施帶來更多收益。
3. 成本管理。
4. 維持穩健的財務狀況

• 管理人將盡力把零售物業的租金與市場租金看齊，繼續令續租租金調整率維持在正數水平。
• 透過按營業額訂定租金分享零售商戶銷售增長的成果，從而提升收益增長。資產提升措施完成後，該等項目之收入將可進一步提升。
• 在預算內按時完成已宣布的項目。
• 投放更多資源解決成本問題。正檢討旗下所有商場及停車場物業的第三方物業管理協議，並預期可節省大量成本。
• 取得更多長期融資及降低利息成本，以將利率波動的影響降至最低。

從2007年至今﹐領匯跟著以上方法重複做。管理人將資產提升措施的首年回報的要求定為15%至20%﹐零售基本租金的增長已經開始和回報的要求吻合。


4) 負債高

	EBIT	Interest (財務費用)	Interest Cover (Times)	帶息負債
2007	2,333	(578)	4	12,177
2008	2,513	(604)	4	9,986
2009 1H	1,317	(253)	5
2009 2H	1,391	(258)	5
2009	2,708	(511)	5	11,538
2010 1H	1,571	(266)	6	11,006

2007年﹐Interest Cover (Times)只是4倍﹐難怪Mr. Tony 說領匯負債高。
不過﹐領匯的‘新措施’ 已經開始改善Interest Cover了。

5)價值

當然還需要注重在不同時候、價值與價格關系的變化﹐要買入一間價值高於價格的企業。

以股息計﹐2009年 DY = 4.4%。如果租金每年提昇5%﹐即是股息每年提昇5%﹐大約16年就能回本。

2008年10月﹐領匯股價跌至11.66港元﹐當時明顯是價值高於價格。