美聯物業﹕生意上的分析

香港人買賣地產的中間人除了美聯﹐還有中原地產及很多小型代理。但是﹐中原地產沒有上市﹐所以無法以財務數據互相比較﹐可惜。

地產代理監管局(http://www.eaa.org.hk/licensing/ch_statistics.htm)發出的個人牌照﹐于2011年2月28日的數據﹕


列表1﹕市場佔有率的模糊概念

	28-2-11
個 人 牌 照--營 業 員	17,441
個 人 牌 照--地 產 代 理	14,233
地產代理監管局發出的個人牌照	31,674
美聯營業代理 (2010年12月)	6,677
美聯持有牌照比率	21%

根據2010年報﹐美聯物業擁有6,677名營業代理﹐如果這些營業代理是需要個人牌照﹐那麼美聯物業在地產代理監管局發出的個人牌照中佔了21%。在這裡﹐美聯物業在香港人買賣地產的中間人的市場中的佔有率﹐我就有了模糊的概念。



列表2 ﹕業務成本

	Weight	2010	2009	2008	2007	2006
員工成本	(8,413,865)	(2,121,894)	(1,766,467)	(1,277,471)	(2,162,598)	(1,085,435)
辦公室及商舖物業經營租賃費用	(1,404,573)	(302,833)	(251,792)	(312,220)	(266,222)	(271,506)
其他支出	(1,174,777)	(222,099)	(226,570)	(284,627)	(247,755)	(193,726)
廣告及宣傳開支	(940,634)	(119,063)	(217,449)	(184,784)	(240,839)	(178,499)
應收賬款減值	(516,304)	(68,521)	(78,721)	(199,756)	(110,807)	(58,499)
折舊及攤銷成本	(225,628)	(34,806)	(33,315)	(45,141)	(48,503)	(63,863)
回佣	(407,063)	(243,809)	(46,092)	(12,512)	(74,604)	(30,046)
業務成本	(13,082,844)	(3,113,025)	(2,620,406)	(2,316,511)	(3,151,328)	(1,881,574)
營業額	15,282,450	3,736,952	3,404,856	2,254,620	3,871,364	2,014,658
員工成本	-55%	-14%	-12%	-8%	-14%	-7%
辦公室及商舖物業經營租賃費用	-9%	-2%	-2%	-2%	-2%	-2%
其他支出	-8%	-1%	-1%	-2%	-2%	-1%
廣告及宣傳開支	-6%	-1%	-1%	-1%	-2%	-1%
應收賬款減值	-3%	0%	-1%	-1%	-1%	0%
折舊及攤銷成本	-1%	0%	0%	0%	0%	0%
回佣	-3%	-2%	0%	0%	0%	0%
業務成本佔營業額	-86%	-83%	-77%	-103%	-81%	-93%

2006年後﹐年報對業務成本解說比較詳細﹐所以列表2的數據以2006年作開始。
列表2顯示員工是最大的成本﹐買賣地產的中間人﹐當然是以人為主。



列表3

	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001	2000
美聯營業額 (千港元)	3,736,952	3,404,856	2,254,620	3,871,364	2,014,658	2,332,004	1,987,345	1,179,963	911,711	916,446	780,014
員工成本 (千港元)	2,121,894	1,766,467	1,277,471	2,162,598	1,085,435	1,280,523	1,097,612	671,217	552,516	558,581	450,337
全職員工 (人數)	7,747	7,318	5,844	8,091	6,085	6,355	5,685	3,684	2,742	2,582	2,143
營業代理 (人數)	6,677	6,309	4,878	6,966	5,224	5,521	5,018	3,280	2,439	2,259	1,831
比率﹕
每一名員工的營業額 (千港元)	482	465	386	478	331	367	350	320	332	355	364
每一名營業代理的營業額 (千港元)	560	540	462	556	386	422	396	360	374	406	426
員工成本/營業額	57%	52%	57%	56%	54%	55%	55%	57%	61%	61%	58%

2000-10年每一名營業代理產生的營業額的數據排列﹐可以看到美聯物業的營業代理的盈利能力。員工成本/營業額數據的排列﹐可以知道員工的成本和營業額有一定的比率﹐營業代理的酬金是根據銷售成績。

美聯在2002-2005年進行擴張(聘用營業代理)﹐員工成本同時跟隨著增加﹐營業額也跟著增加。

2007-2009年﹐營業額顯然大起大落﹐但是卻高于2002-2005之間﹐可以推算美聯在競爭中站穩了陣腳。


列表4﹕應收帳款減值

	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001	2000
營業額	3,736,952	3,404,856	2,254,620	3,871,364	2,014,658	2,332,004	1,987,345	1,179,963	911,711	916,446	780,014
應收賬款減值	68,521	78,721	199,756	110,807	58,499	118,303	50,379	31,170	20,170	18,348	13,406
應收帳款	1,258,827	1,114,268	698,430	1,827,749	1,006,649	816,186	625,739	424,237	201,467	233,038	160,880
應收賬款減值佔營業額	2%	2%	9%	3%	3%	5%	3%	3%	2%	2%	2%
應收賬款減值佔應收帳款	5%	7%	29%	6%	6%	14%	8%	7%	10%	8%	8%

我猜測﹐地產中介人的第1難題在于應收帳款﹐違約時有所聞。
列表4顯示美聯物業的應收帳款和減值數據﹐我認為是穩定的。