美聯物業﹕價格上的分析

列表9

	股價		有形					PExPB		P/B		PE		Yield %		自由現金
	L	H	股東權益	盈利	股息	自由現金	ROE	L	H	L	H	L	H	L	H	L	H
2003	0.44	2.30	0.81	0.18	0.07	0.22	22%	1	37	0.5	2.8	2	13	2.9%	15.0%	9%	50%
2004	1.43	4.52	1.15	0.47	0.19	0.26	41%	4	38	1.2	3.9	3	10	4.3%	13.5%	6%	19%
2005	3.37	5.45	1.37	0.29	0.12	0.02	21%	28	74	2.5	4.0	12	19	2.2%	3.5%	0%	1%
2006	3.12	5.05	1.49	0.20	0.10	0.20	14%	32	84	2.1	3.4	15	25	2.0%	3.2%	4%	7%
2007	4.35	12.94	2.26	0.90	0.47	0.89	40%	9	82	1.9	5.7	5	14	3.6%	10.8%	7%	20%
2008	2.09	13.88	1.81	(0.06)	0.07	0.11	-3%							0.5%	3.6%	1%	5%
2009	1.96	7.49	2.40	0.95	0.81	1.04	40%	2	24	0.8	3.1	2	8	10.9%	41.5%	14%	53%
2010	5.77	8.75	2.45	0.74	0.59	0.78	30%	19	43	2.4	3.6	8	12	6.7%	10.2%	9%	13%
2011
		平均	1.72	0.46	0.30	0.44	26%	14	55	1.6	3.8	7	14	4%	13%	6%	21%
		最高	2.45	0.95	0.81	1.04	41%	32	84	2.5	5.7	15	25	11%	42%	14%	53%
	價值估計
低	3.22	6.44		0.46				11	53	1.6	3.8	7	14
中	3.22	6.44		0.46				11	53	1.6	3.8	7	14
高	7.03	11.37		0.46				38	142	2.5	5.7	15	25

我個人認為美聯物業的盈利對固定資產的依賴低﹐盈利主要是由營業代理(員工)產生﹐我認為員工是屬于無形資產。所以我對美聯的估價沒有依據股東權益的數據﹐而是依據過去的盈利﹐這是我的嘗試。

我撇除2008年的PE﹑PB﹑PExPB的數據﹐因為虧損所以造成計算困擾。


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	PExPB	PE	PE	P/B	Current ratio	NCA/debt	Growth	市值/NCA	市值/總負債	Yield%	Yield%	股數	股價	市值
		最新	平均3年	最新	最新	最新		最新	最新	最新	平均3年
美聯集團	15	6	8	1.9	2.2	862	8070%	2	3	13.0%	9.4%	720,997	4.56	3,287,746
參考﹕
信和置業	10	11	11	0.9	3.7	1.4	521%	3	3	2.9%	2.9%	5,282,906	12.72	67,198,564
長江實業	13	10	13	1.0	1.6	1.4	73%	8	3	2.5%	2.3%	2,316,164	116.80	270,527,955
新鴻基地產	17	11	14	1.2	2.5	1.4	124%	5	3	2.3%	2.2%	2,565,000	116.70	299,335,500
恒隆地產	16	6	10	1.6	3.3	0.7	687%	10	5.8	2.1%	2.0%	4,202,000	32.70	137,405,400
恒基地產	4	6	7	0.6	5.8	1.2	207%	2	1.4	2.1%	2.4%	2,160,000	47.55	102,708,000
中國海外發展	44	11	17	2.6	2.1	1.5	-54%	2	1.4	1.3%	0.9%	8,175,041	17.38	142,082,213
華潤置地	31	13	19	1.7	2.2	1.6	1041%	1.5	1.0	1.8%	1.1%	5,055,142	15.06	76,130,439

我以地產股作為參考。


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2007-09年的數據--PExPB

	悲觀	樂觀	PExPB(平均10年)		現在
	2008-09	2007-08	L	H	2011
美聯集團	5	53	11	53	15
信和置業	3	32	7	23	10
新鴻基地產	8	23	9	25	17
長江實業	4	24	7	18	13
恒基地產	1	17	6	17	4

價錢上的分析﹕

1. 我對美聯的興趣﹐主要是我認為它在地產中介市場擁有不小地位。我也認為地產中介同樣能夠享有地產的繁榮﹐卻不需要對地皮付出大代價﹐所以它能夠派出高比率的股息。
2. 雖然股息豐富﹐但是它的PExPB在歷史的低點是可以5﹐在現在的15買入﹐是要有最壞的大算。