Tuesday, August 17, 2010

新昌管理 (2340)--價廉物美

新昌管理集團(2340)主要業務為於香港及中國內地提供物業管理及設施管理服務。
於二零零三年十月三日在香港聯合交易所有限公司上市。
它的客戶包括了領匯﹑房屋署和瑞安。

物業管理服務﹐所以我可以想象它的收入應該是穩定的。

1)

 12 mth 12 mth 12 mth 12 mth 12 mth 12 mth

2009 31-Mar-08 31-Mar-07 31-Mar-06 31-Mar-05 31-Mar-04
經營業務的現金流入 41,526 10,781 26,129 42,390 30,304 9,169
購買物業、廠房及設備 (11,779) (844) (2,424) (1,966) (5,860) (2,958)
自由現金 29,747 9,937 23,705 40,424 24,444 6,211
每股自由現金 0.090 0.030 0.071 0.122 0.074 0.019
平均 0.071











利息保障倍數 無欠債











中期分派 0.025 0.023 0.023 0.025 0.020 0.020
末期分派 0.050 0.052 0.040 0.045 0.040 0.030
每股股息(港元) 0.075 0.075 0.063 0.070 0.060 0.050
平均 0.066











股息佔自由現金% 84% 251% 88% 57% 81% 267%


但是﹐08年的業績好像不穩定。
原來﹐問題出在應收賬款﹑公用設施按金和應付賬款。
不過﹐09年恢復正常。
由于沒有濫帳拖欠﹐所以我認為這是物業管理服務行業的正常現像。


 12 mth 12 mth 12 mth 12 mth 12 mth 12 mth 12 mth

2009 31-Mar-08 31-Mar-07 31-Mar-06 31-Mar-05 31-Mar-04 31-Mar-03
經營溢利 32,903 32,080 25,447 36,476 30,810 38,757 29,137
折舊及攤銷 4,786 2,660 3,093 3,551 4,053 2,826 2,435
應收賬款及其他應收款項 12,336 (2,311) 7,906 (6,115) (3,833) (29,493) (734)
公用設施按金及預付款項 (5,286) (4,345) (1,579) (2,492) 1,887 (1,270) (1,726)
應付賬款及應計費用 (6) (8,907) (1,016) 18,806 3,009 8,388 15,157
其他 (3,207) (8,396) (7,722) (7,836) (5,622) (10,039) (10,214)
經營業務現金淨額 41,526 10,781 26,129 42,390 30,304 9,169 34,055

2) 資產和負債

 2009 31-Mar-08 31-Mar-07 31-Mar-06 31-Mar-05 31-Mar-04 31-Mar-03
每股帳面值 0.38 0.52 0.50 0.50 0.47 0.45 0.20
每股淨營運資本 0.32 0.48 0.47 0.47 0.44 0.41 0.17
每股現金 0.27 0.41 0.43 0.41 0.32 0.35 0.26

2009年資產縮水了﹐原來公司在08年派發特別股息造成的。
不過﹐效率卻進步了。


 2009 31-Mar-08 31-Mar-07 31-Mar-06 31-Mar-05 31-Mar-04 31-Mar-03








EBIT/Sales 6% 7% 7% 9% 8% 10% 12%
Net profit/EBIT 80% 85% 86% 87% 83% 81% 78%
Net profit/Sales 5% 6% 6% 8% 7% 8% 9%
Sale/集團Total Assets 272.3% 195.8% 161.8% 171.7% 205.1% 198.7% 187.5%
Total Assets /Sh. Equity (Times) 1.6 1.3 1.4 1.4 1.2 1.3 2.0
ROE 21% 16% 13% 19% 16% 21% 35%
ROIC 21% 15% 13% 19% 16% 21% 50%
ROA 13% 12% 10% 14% 14% 16% 18%



3) 同行比較

專著在物業管理及設施管理服務的香港上市公司﹐可說是鳳毛麟角﹐新昌管理算是獨一無二。

如果要貨比三家﹐我現在找不到類似的其他公司。

主要的收入是客戶以合約方式付給管理費﹐合約期限通常是以年計算。
如此推論﹐和收房租無差別了。
如此推論﹐和房產信托基金無差別了﹐只差在沒有產業增值﹐以及沒有明文規定90%盈利必需作股息派發。

曾經分析過的﹕越秀房產基金(405)
股價=3.49港元

 今年 一年前 5年平均
自由現金 15倍 19倍 18倍
淨淨營運資本 不適用 不適用 不適用
現金 10倍 10倍 11倍
股息率 6.87% 6.61% 5.78%

曾經分析過的﹕領匯(823)
股價=20.05港元

 今年 一年前 5年平均
自由現金 20倍 22倍 20倍
淨淨營運資本 不適用 不適用 不適用
現金 50倍 36倍 33倍
股息率 4.83% 4.13% 3.74%


新昌管理 (2340)﹕

現價﹕0.98港元


 今年 一年前 5年平均
自由現金 11倍 33倍* 12倍
淨淨營運資本 3倍 3倍 3倍
現金 4倍 4倍 3倍
股息率 7.65% 7.65% 7.04%

*應收賬款﹑公用設施按金和應付賬款的不諧和。但不是濫帳

如此推論﹐新昌管理 真的價廉物美。

4) 新昌管理的合約表

A)香港
私人住宅﹕

合約開始
地 區 座 數 / 單 位 / 面 積 設 施

18A 喇 沙 利 道 九 龍 塘 6 座, 6 伙

海 韻 花 園 荃 灣 5 座, 1068 伙 停 車 場 、 遊 樂 場 、 會 所

新 翠 山 莊 大 埔 45 座, 90 伙 停 車 場 、 遊 樂 場

悅 海 華 庭 鴨 利 洲 3 座, 992 伙 停 車 場

漣 山 屯 門 216 伙 停 車 場

名 逸 居 荃 灣 3 座, 658 伙 停 車 場

雲 景 臺 北 角 5 座, 280 伙 停 車 場 、 遊 樂 場 、 會 所

仁 禮 花 園 何 文 田 3 座, 125 伙 停 車 場 、 遊 樂 場 、 會 所

翠 巒 元 朗 63 座, 63 伙 會 所
2009年 7月 馬寶花 園 元 朗 1 座, 64 伙
2010年 4月 金龍樓 元 朗 2 座, 240 伙
2010年 5月 海峰華軒 鴨 利 洲 1 座, 122 伙
2010年 5月 甘宛
1 座, 24 伙
2010年 5月 百福花園 北 角 1 座, 64 伙


公共屋村﹕
合約開始
地 區 座 數 / 單 位 / 面 積

康 柏 苑 藍 田 7 座, 2410 伙

富 善 鸷 大 埔 6 座, 5517 伙

美 田 鸷 沙 田 7 座, 5497 伙


商業大廈/商場﹕

合約開始
地 區 座 數 / 單 位 / 面 積 設 施

駱 克 道 3 號 灣 仔 1 座, 6,840 平 方 米 停 車 場

城 巿 中 心 銅 鑼 灣 4,293 平 方 米
2009 8月 禮時大廈 銅 鑼 灣 設施管理服務

設施項目﹕
合約開始
地 區 座 數 / 單 位 / 面 積 設 施

亞 洲 空 運 中 心 赤 蠟 角 161,081 平 方 米 空 運 中 心

香 港 愛 護 動 物 協 會 總 部 - 灣 仔 4,477 平 方 米 七 所 中 心 , 車 輛 , 流 動 診 所

香 港 文 化 博 物 館 沙 田 32,000 平 方 米

新 昌 中 心 觀 塘 1 座, 8,058 平 方 米 膳 食 室 、 辦 公 室 大 樓 、 健 身 室 、 多 用 途 室

機 場 行 政 大 樓 赤 蠟 角 1 座

香 港 中 文 大 學 東 華 三 院 社 區 書 院 京 士 柏 校 園 何 文 田 15,260 平 方 米
2009 (3年) 領 匯 停 車 場 香 港、九 龍、將 軍 澳 及 新 界 西 停 車 場 數 目--116 停 車 位 數 目--49,621
2009 香港濕地公園票務處


2009 8月 港鐵公司港島綫(銅鑼灣組)及將軍澳綫提供客務中心
2009 12月 港鐵公司西鐵綫提供客務中心

2010年 1月 中電
發電廠設施管理服務 龍鼓山﹑青山﹑青衣﹑




竹篙灣﹑曾嘴煤炭湖

B)中國

北京﹕
合約開始
物 業 類 型 / 設 施 座 數 / 單 位 / 面 積

世 界 城 高 級 住 宅, 綜 合 商 業 項 目, 停 車 場 3 座/ 719 伙 / 119,000 平 方 米
2009年 9月 歐美會
76,773 平 方 米
2009年 9月 都會大廈
37,227 平 方 米


上海﹕
合約開始
物 業 類 型 / 設 施 座 數 / 單 位 / 面 積
2004 企 業 天 地 甲 級 寫 字 樓 , 酒 店 及 商 場 2 座 / 98,000 平 方 米
2004 瑞 安 廣 場 甲 級 寫 字 樓 及 商 場 1 座 / 77,000 平 方 米
2004 翠 湖 天 地 - 雅 苑 高 尚 住 宅 及 住 客 會 所 12 座 284 伙 / 59,000 平 方 米
2004 翠 湖 天 地 - 御 苑 高 尚 住 宅 及 住 客 會 所 17 座 645 伙 / 179,000 平 方 米

太 平 橋 人 工 湖 綠 地 休 憩 場 地 大 型 人 工 湖 51,000,023 平 方 米
2004 瑞 虹 新 城 一 、 二 期 住 宅 , 商 場 及 住 客 會 所 220,000 平 方 米

創 智 天 地 多 功 能 小 區 1,000,000 平 方 米
2009 調 頻 壹 商 場 購 物 商 場 41,328 平 方 米
2010年 1月 籣馨公寓
23,995 平 方 米
2010年 1月 永新城 住 宅 ﹑公寓﹑ 商 場 及 寫 字 樓 130,370 平 方 米
2010年 2月 華為上海基地 設施管理服務 328,637 平 方 米

其他﹕

 合約開始
物 業 類 型 / 設 施 座 數 / 單 位 / 面 積
武漢
武 漢 天 地 多 功 能 小 區 1,400,000 平 方 米
合肥 2009 西環中心廣場
前期設計施工及物業顧問服務
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2 comments:

  1. AnonymousAugust 20, 2010 at 8:33 AM

    Hi. Cow,
    Fundamentals look great! It's not selling at a discount to its historical P/E however. So I don't think it is severely undervalued. D/P is around 6-7%. So if future growth can be approximately 8-9%, or above, there will make the total return to be >15%. Do you or the company have any guidance on that? (Of course, base on conservative assumptions.)
    Rds,
    Tinknows

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  2. 一只牛August 20, 2010 at 10:29 AM

    天師兄早安﹗

    我無法找到同行業的公司作比較。若比較REIT﹐個人認為低估(當然﹐是對我)。

    公司對未來沒有詳細說明。
    從合約表來看﹐設施管理服務是它的強項。這兩年來﹐它的客戶越來越大﹐例如﹕領匯﹑港鐵和中電。
    (合約沒有透露數額﹐確實不足)

    **
    自由現金流入+確定+股息+資產

    現在價值=股價
    將來價值>股價
    我認為現在買是OK的(當然是對我而言)

    另外﹐母公司新昌營造(0404)周身是錢﹐
    以PE看﹐是被低估了。
    不過﹐營造業務就有點那個了。

    另外﹐你可以參考味皇的分析(公用股篇)。

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