新昌管理﹕盈利跌到唔似樣

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(1)損益帳	2010	2009	2008	31-Mar-08	31-Mar-07	31-Mar-06
物業管理及設施管理服務	247,603	490,152	315,583	381,982	318,352	343,161
物業管理及設施管理支援服務	27,906	56,685	34,957	48,506	49,401	48,051
收益	275,509	546,837	350,540	430,488	367,753	391,212
物業管理及設施管理服務	10,865	34,978	25,750	22,752	15,653	29,990
物業管理及設施管理支援服務	2,587	6,623	3,949	7,047	8,489	6,051
分類業績	13,452	41,601	29,699	29,799	24,142	36,041
銷售成本	(231,536)	(448,481)	(282,159)	(344,141)	(288,543)	(311,147)
一般及行政開支	(37,364)	(67,575)	(49,645)	(60,439)	(60,052)	(48,454)
總經營開支	(268,900)	(516,056)	(331,804)	(404,580)	(348,595)	(359,601)
佔總收入	-98%	-94%	-95%	-94%	-95%	-92%
經營收入	6,609	30,781	18,736	25,908	19,158	31,611

它的綜合收益保持﹐但是物業管理及設施管理服務的業績就大縮水了。

管理層說﹕
收益因取得數份香港企業客戶之新設施管理合約而有所改善，該等企業客戶包括香港鐵 路有限公司、瑞士銀行及中華電力有限公司，以及華為技術有限公司（「華為」）研發中 心與二零一零年上海世界博覽會香港館這兩份新合約。 該等新合約帶來之收益增幅抵銷部分因兩份領匯管理有限公司（「領匯」）之購物中心管理合約期滿的影響，加上行內競爭激烈及香港勞工成本壓力，導致毛利率整體下降。

說明了﹕

1. 新的合約能達到更好利潤率
2. 領匯購物中心合約期滿﹐不再續約。
3. 行業競爭激烈
4. 勞工成本壓力

個人的看法﹕

新的合約能達到更好利潤率﹕
能得到港鐵﹑中電和華為的合約﹐表示新昌管理有一定的水準(quality)。
同時合約範圍是新昌管理的核心業務。

領匯購物中心合約期滿﹐不再續約﹕
管理合約是幾年前簽的﹐一定要等到約滿續簽才能調整收費。新昌管理不接受領匯的低利潤收費﹐領匯不接受新昌管理調高收費﹐結果是一拍二散。領匯本身就擅長物業管理﹐同時擁有管理隊伍﹐為了提昇利潤所以不再外判管理合約﹐是很合理的行為。港鐵﹑中電﹑華為或其他公司﹐卻得依賴新昌管理設施。

行業競爭激烈﹕
這行業的入門欄不高。看更﹑清潔或reception不需要特別的技術﹐負責任和周全的管理才是重點。

勞工成本壓力﹕
管理公司是屬于勞動密集型。人工年年需要調高﹐但只要合約計入﹐基本上是沒問題的。以上領匯的例子﹐並非經營虧損﹐而是不再續約。勞工成本壓力的影響是全行業的﹐誰有實力誰坐大。香港政府開始制定最低人工﹐勞工成本壓力將陸續上揚﹐影響是跨行業的。


管理層如何應付以上的問題﹖
1) 提供優質管理服務﹐焦點在高級物業管理。
包括：與中華電力有限公司訂立五年設施管理合約，以管理其於香港之三個主要發電站；為香港警察總部大樓提供全面設施管理服務；及為香港中文大學兩個學院提供設施管理服務。

2) 擴充中國內地業務。
獲批兩份豪華住宅物業之管理服務合約。第一份合約為位於豪華住宅及零售區之盧灣區的蘭馨公寓，為一幢擁有52 個單位之豪華住宅發展項目；第二份合約為永新城三期，該項目為包括576 個高級住宅單位、一個零售商場、辦公室及停車場設施之綜合發展項目，建築總面積為53,300 平方米。

獲“華為”委任為其位於上海浦東金橋區新研發中心提供設施管理服務。自2010年2月起開始提供日常設施管理服務。

開始為佛山商業項目「捷和廣場」提供物業管理顧問服務，建築面積為260,000 平方米。

獲湖南東風商場的商業顧問合約，建築面積為380,000 平方米。

於青島取得於兩份顧問合約，即高級住宅發展項目以及綜合發展項目。

於山東、北京及上海之顧問及全面管理合約正在洽談中，管理層有信心本集團能於二零一零年下半年取得更多新項目。

展望﹕
香港
香港物業管理市場相當成熟，且競爭激烈。

中國內地
物業供應持續增加，對優質房地產服務之需求將繼續為新昌管理提供大量商機。