地產行業的股東權益到底有多少是真的﹖

先前提到符合7種限制的恆生指數成份股

0012.HK	恒基地產
0083.HK	信和置業
0001.HK	長江實業
0016.HK	新鴻基地產

我也說過買入之前﹐聰明的投資者應該要下點功夫去了解地產行業的盈利結構。

我作了一些功課﹐現在和大家分享。


地產股的損益表有一項目是于眾不同的﹐就是投資物業公平值。

我認為這就是地產股的魔術棒﹐可以把盈利舞高弄低。過後盈余又帶著這投資物業公平值計入股東權益裡。

據我所知﹐大慨是在2004年開始﹐地產股被允許在損益表加入投資物業公平值。7年後的今天﹐累計的股東權益到底有多少是真的﹖

有一句話﹕資產的價值來自盈利

我想應該可以為我解惑。

以評級最高的恒基地產作開頭﹔
列表(1)

	投資物業	投資物業 收入	物業收入 回報%
2000	30,138	1,537	5.1%
2001	26,331	1,959	7.4%
2002	35,379	2,067	5.8%
2003	32,536	2,011	6.2%
2004	36,771	2,017	5.5%
2005	41,827	2,096	5.0%
2006	51,373	2,261	4.4%
2007	45,820	2,484	5.4%
2008	54,762	2,625	4.8%
2009	65,925	4,178	6.3%
2010	﹖	3,157	#VALUE!

在地產股的資產負債表通常都會記載投資物業的價值﹐所謂的投資物業就是地產股保留作為收租收入的產業﹐而它的價值會隨著每年公平值變動而調整。

但是恒基地產就有點麻煩﹐它的資產負債表只列出固定資產﹐並沒有列出投資物業的價值。不過只要花點時間﹐我們可以在帳目附注的固定資產拆舊說明找到。

投資物業收入(annual gross rental)也是在帳目附注的分部資料得到。


列表(1)的觀察﹕
最重要的指標是投資物業回報%。
2000年-09年﹐恒基地產投資物業的回報是4.4%~7.4%之間﹐平均是5.5%。

反問﹐如此的回報合乎常識的嗎﹖

我表達能力有限﹐無法正確說出我的看法。

不過﹐我持有的REIT似乎有不同的數據。

領匯(0823)﹕

	投資 物業	投資物業 收入	物業收入 回報%
2007	39,557	3,954	10.0%
2008	44,307	4,199	9.5%
2009	43,255	4,503	10.4%
2010	53,781	4,990	9.3%

越秀房產基金 (0405)﹕

		投資 物業	投資物業 收入	物業收入 回報%
港元	2006	4,240,071	369,475	8.7%
港元	2007	4,695,536	402,012	8.6%
港元	2008	5,718,892	495,686	8.7%
港元	2009	5,771,721	532,203	9.2%
人民幣	2010	5,432,500	484,655	8.9%

我並非想說領匯和越秀是對的﹐恒基是不對的。
我想表達的﹐如果聘用的估價師全是合格的﹐為什麼數據會差別呢﹖

最貼身的問題是﹐你會以現在價值買下所有恒基的投資物業﹐然後得到它的租金收入嗎﹖
你得到的回報是5.5%

你會以現在價值買下所有領匯的投資物業﹐然後得到它的租金收入嗎﹖
你得到的平均回報是9.8%

聰明和謹慎的人的選擇﹖
由于這是gross rental﹐如果扣除必需的開支(維修﹑清靜﹑工錢)﹐回報%剩多少﹖


所以我認為恒基的投資物業的價值有高估之嫌。

以我個人的條件﹐我認為8-10%的回報﹐扣除必需的開支﹐我才能有把握得到5%收益。

如果以8%回報反算﹐恒基的投資物業需要打折多少﹖

	物業收入	目標回報%	物業新價		物業舊價	減少(水份)	高估
2000	1,537	8%	19,213		30,138	(10,926)	57%
2001	1,959	8%	24,488		26,331	(1,844)	8%
2002	2,067	8%	25,838		35,379	(9,542)	37%
2003	2,011	8%	25,138		32,536	(7,399)	29%
2004	2,017	8%	25,213		36,771	(11,559)	46%
2005	2,096	8%	26,200		41,827	(15,627)	60%
2006	2,261	8%	28,263		51,373	(23,111)	82%
2007	2,484	8%	31,049		45,820	(14,771)	48%
2008	2,625	8%	32,813		54,762	(21,950)	67%
2009	4,178	8%	52,225		65,925	(13,700)	26%
平均	2,323	8%	29,044		42,086	(13,043)	45%

我對恒基的新評級﹕

	PExPB	PE	PE	P/B			股東應佔盈利				股東權益
		最新	平均3年	最新	市價	市值	平均3年	最新	2年前	3年前	最新
之前	7	8	8	0.8	56.15	131,863	15,586	15,820	15,465	15,473	159,038
減45%	23	15	15	1.5	56.15	131,863	8,572	8,701	8,506	8,510	87,471

那麼另外恆生指數成份股呢﹖

信和置業﹕

			物業收入
	投資物業	物業收入	回報%
2000	12,124,676	343,860	2.8%
2001	15,897,178	351,342	2.2%
2002	14,448,546	831,481	5.8%
2003	13,292,907	830,293	6.2%
2004	16,875,663	830,446	4.9%
2005	18,882,180	868,215	4.6%
2006	20,663,840	998,334	4.8%
2007	23,806,439	1,148,641	4.8%
2008	32,869,587	1,437,535	4.4%
2009	37,557,672	1,779,137	4.7%
2010	41,327,376	1,919,827	4.6%

長江實業﹕

	投資物業	物業收入	物業收入 回報%
2001	11,476	746	6.5%
2002	11,999	806	6.7%
2003	9,876	695	7.0%
2004	10,545	568	5.4%
2005	11,710	590	5.0%
2006	14,508	624	4.3%
2007	10,560	792	7.5%
2008	11,624	945	8.1%
2009	19,433	1,155	5.9%
2010	21,170	1,264	6.0%

新鴻基地產﹕

			物業收入
	投資物業	物業收入	回報%
2001	89,560	5,392	6.0%
2002	85,536	5,336	6.2%
2003	79,319	5,175	6.5%
2004	91,157	4,978	5.5%
2005	100,775	5,056	5.0%
2006	116,733	5,659	4.8%
2007	135,143	6,078	4.5%
2008	159,293	6,927	4.3%
2009	158,593	8,133	5.1%
2010	184,001	8,783	4.8%

所以到此﹐謹慎的投資者應該不會沒有再深入了解之前﹐就輕率買入以上4個地產股吧。