越秀房產--收購附屬公司的補充

前篇“越秀房產”的文章﹐我排列出它的自由現金流﹐

	2009	2008	2007	2006
經營業務的現金流入	267,935	228,441	238,731	181,138
購買物業、廠房及設備	0	(12,206)	(3,851)	(7,643)
添置投資物業	(7,629)	(18,086)	0	(5,233)
收購附屬公司	0	(450,122)	0	0
自由現金	260,306	(251,973)	234,880	168,262
每股自由現金	0.24	(0.24)	0.22	0.16
平均	0.10
中期分派	0.106	0.109	0.093	0.038
末期分派	0.134	0.123	0.108	0.097
每股股息(港元)	0.240	0.231	0.201	0.135
平均	0.202
股息佔自由現金%	98%		91%	85%

我撇除了收購附屬公司因素﹐而採用了平均自由現金0.20港元作為參考。現在﹐讓我說出原因。

1) 2008年越秀房產的收購附屬公司﹐其實是添加了投資物業。
我在年報發現越秀房產以代價6.773億港元添加了一座名為“越秀新都會”的綜合商務樓。但是“越秀新都會”已經擁有現金及現金等價物﹐所以真實的現金流出是4.5億港元。

越秀新都會帶來的租金收入如下﹕
（百萬港元）

	2009	2008
租金收入	57,600	33,100
	12個月	7個月

a) 代價6.773億港元﹐每年租金收入56.7百萬港元
這項投資帶來了IRR=8%

b) 代價4.5億港元﹐每年租金收入56.7百萬港元
這項投資帶來了IRR=12%

c) 越秀新都會是屬于關聯人士交易﹐即是越秀房產(0405)和股東--越秀(0123)之間的交易。自從成立至今﹐這是越秀房產(0405)進行最大的收購活動﹐而且牽涉關聯人士。
以上的交易代價和回報﹐每個人都會有不同的觀點。而我﹐認為管理層已經照顧了股東的權益﹐所以是滿意的了。


2) 越秀房產的產業組合

	2009	2008	2007	2006
白馬大廈(批發商場)	304,200	298,100	267,400
財富廣場(寫字樓)	61,800	60,900	51,600
城建大廈(寫字樓)	56,700	54,900	45,100
維多利廣場(零售商場)	51,900	48,700	37,900
越秀新都會(綜合商務)	57,600	33,100
租金收入	532,203	495,686	402,012	369,475